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“상승과 하락의 공존, 급등도 폭락도 없었다”
2023년 4분기 성남시 주택시장 분석
비전성남   |   2024-01-31 [14:12]

 

▲ 성남시청사 주변  © 비전성남

 

1. ‘다시 꺾이고 있는주택시장


다사다난(多事多難)했던 2023년이 지나갔다. 2022년은 금리 상승으로 인해 전국적으로 부동산 가격이 급락했고 전세 역시 가격 하락이 심화됐으나, 2023년은 규제 지역 해제, 특례보금자리론 및 안정된 금리 상황(* 202313.5%로 상승 조정된 이후 연말까지 7회 연속 동결)으로 상당 부분 가격이 회복되는 모습을 보였다.

 

그러나 4분기에 들어서면서 이러한 상승추세가 다시 꺾이고 있는 모양새다. 시장 대출금리 재상승과 특례보금자리론 중단, 고금리·고물가로 인한 주택 건설경기 침체가 지속되면서 반짝 회복세를 보였던 주택시장이 다시 하락세로 돌아선 것이다.

 

한국부동산원 월간 주택가격 동향에 따르면 성남시 아파트 매매가격지수는 20232/4분기 각 구의 아파트 가격이 모두 상승세로 전환된 이후 3/4분기 역시 그 흐름을 유지했으나. 4/4분기부터 중원구를 필두로 해 분당구와 수정구가 차례로 하락세를 나타내고 있다.

 

 

거시적 영향 외에 중원구는 원도심 내 개발사업 진행 상황 악화(상대원3구역 구역지정 불발 등)가 하락 요인으로 작용했고, 수정구는 산성역자이푸르지오(4,744세대, 202310월 말 입주 시작) 입주로 인한 물량적체 및 건축비 상승으로 인한 재개발 매수세 감소가 가격하락의 지역적 원인으로 나타나고 있다.

 

또한 분당구는 서울 강남권 아파트 가격 하락 영향 및 추가 하락을 기대하는 매수자 관망세로 12 이후 하락 전환된 것으로 보인다.

 

실거래가격을 살펴보면 수정구 신흥동 ‘A아파트전용 84형은 지난 812억 원(23)에 거래되어 고점을 찍은 후 최근 12111,500만 원(12)에 거래돼 가격 하향 조정됐으며, 분당구 서현동 ‘B아파트전용 84형 역시 12108천만 원(18)에 거래돼 8115천만 원(13) 매매가에 비해 7천만 원 하락된 금액으로 손바뀜됐다.

 

성남시 아파트 매매거래량 또한 이러한 분위기를 뒷받침하고 있는데, 20231145건이었던 거래량이 5572건까지 치솟으면서 매매시장이 활기를 되찾는 듯했으나 9월 이후 감소세가 뚜렷해졌으며, 11월 거래량은 240건을 기록하며 급속도로 냉각되는 시장 분위기를 반영하고 있다.

 

특례보금자리론 등 정책 금융 축소 및 주택시장에 대한 불확실성으로 관망세가 확대되면서 거래량이 크게 줄어든 것으로 분석되고 있다.

 

2. 전세시장도 주춤

 

2022년 하반기 이후 금리 영향으로 얼어붙은 전세시장은 20232분기로 들어서면서 차츰 회복하는 모습을 보였다. 이는 전세 대출금리 하락으로 전세 대비 월세 부담이 확대됐고, 2/4분기 이후 상승된 집값에 대한 피로감이 전세수요로 선회했기 때문으로, 이로 인해 종전 우려했던 역전세 리스크도 다소 완화되는 듯했다.

 

그러나 20234/4분기에 들어서면서 그 상승세는 주춤해지고 있는 상황이다. 202310·11·12 성남시 전세가격 변동률은 1.18%, 0.83%. 0.06%237월 변동률 1.51%에 비해 상승폭이 점차 축소되고 있으며, 월세 가격지수 또한 전세시장과 맥을 같이하며 연말로 갈수록 상승폭이 줄어들고 있다.

 

 

·월세 거래량 역시 이러한 상황을 반영하고 있다. 지난 11월 수도권의 아파트 전월세 거래는 총 67,697건으로 10월 대비 1.5% 감소했다. 

 

이 중 전세 거래량은 36,642건으로 전월(38,646) 대비 5.2% 감소, 월세 거래량은 31,055건으로 전월(386)과 비교 시 다소 증가했으나 535,946건을 기록한 이후 지속적으로 감소 추이를 보이고 있다.

 

이는 전반적 경기침체 및 계절적 비수기로 인해 이동 수요가 감소한 원인도 있으나, 고금리 상황이 장기화됨에 따라 매매가격 하락으로 인해 전세 사기 불안감 등으로 상승 폭이 제한적이었던 것이 주요 원인으로 분석된다

 

그러나 당분간 축소된 매매 수요가 전세 수요로 유입되고 아파트 입주 물량 감소에 따른 공급 부족이 2024년 전세가격 상승을 견인할 것으로 예측되고 있으며, 월세가격 역시 전세가격과 같은 방향으로 상승 추이를 이어갈 것이라는 전망이 현시점에서 유력하게 거론되고 있다.

 

3. 키워드는 금리?

 

2024110일 정부가 발표한 국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설경기 보완 방안의 핵심은 속도전을 통한 주택공급시장의 활성화로 분석된다.

 

특히 성남시는 1신도시 중 대표 주자격인 분당신도시가 소재하고 있어 이러한 재건축 패스트트랙이 호재임에는 분명하다.

 

그 밖에도 GTX-A노선 성남역 개통(20243월 예정), 백현마이스 사업 추진, 2·3 판교테크노밸리 사업 및 원도심 재개발사업[*수진1구역·신흥1구역(20241월 현재 사업시행인가 준비 중), 태평3구역· 신흥3구역(2023220일 구역지정)] 등 성남시는 타 지역에 비해 가격상승 요인이 풍부한 상황이다.

 

그러나 이러한 호재에도 불구하고 2024년 성남시 부동산시장 전망이 마냥 핑크빛이지만은 않다. 경제 불확실성과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 및 대출 부담으로 매수 심리가 위축된 상황이며, 공사비 상승 등으로 조합원 추가 분담금이 늘어나면서 재건축 규제 완화가 반감한 것으로 평가되기 때문이다.

 

▲ 정자동 주택전시관 주변  © 비전성남

 

실제로 서울 노원구 상계주공5단지나 은평구 대조1구역은 공사비 문제 등으로 사업이 멈춰진 상태다. 지난해 말부터 부동산 경기 부양책이 쏟아졌지만 부동산시장은 꿈쩍도 하지 않고 약보합세를 유지하고 있는 것도 같은 맥락으로 풀이된다.

 

최근 몇 년간 부동산시장의 급등과 급락을 좌지우지한 것은 바로 금리였다. 이로 인해 대다수 전문가들은 주택 공급량, 정부의 규제 완화 및 총선 등 2024년 부동산시장에 영향을 미치는 제반 요인 중에서도 미국 기준금리 인하 시점이 주택가격 반등에 가장 핵심키워드가 될 것이라고 입을 모으고 있다.

 

미국의 금리인하를 신호탄으로 한 대출금리 하향 조정이 실수요와 투자수요를 자극해 부동산시장 활성화의 계기가 될 것이라는 의견이다.

 

이러한 전망이 유력함에도 시장이 어떠한 방향으로 흘러갈지는 누구도 확언할 수 없을 것이다. 다만, 2024년 한 해 주택 실수요자, 투자자 모두가 만족할 수 있는 안정적이고 이상적인 시장의 모습과, 이를 이끌어갈 최선의 정부 정책 역시 도출되기를 기대해 보며 이 글을 마무리하도록 하겠다.

 

기고 한국부동산원 성남지사

 

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